Объявления / Статьи о недвижимости /

Сразу скажем: в продаже недвижимости, как и в любом другом действительно сложном и важном деле, «самолечение» - путь далеко не самый безопасный . Надежнее все-таки отдать себя, или свою проблему в руки высококвалифицированного и хорошо мотивированного специалиста. И один из важнейших элементов успешной продажи квартиры – установление цены – требует определенных знаний и практического опыта, которые могут быть только у профессионала.

Однако надо бы и самому обладать определенным минимальным набором знаний. Более того, как утверждает генеральный директор риэлторской компании «Стимул» Александр Павлович Гальченко: «Далеко не каждый риэлтор способен адекватно оценить квартиру. Поскольку недвижимость – это один из самых сложных товаров, которые могут предлагаться к продаже, то вероятность ошибки достаточно велика».

«Все познается в сравнении» - великая истина, которая имеет непосредственное отношение и к определению стоимости нашей квартиры.

Сравнительный метод является для нас наиболее доступным в применении, а поэтому часто становится инструментом в руках как риэлторов, так и собственников недвижимости, самостоятельно определяющих цену квартиры.

На первый взгляд, в методе аналогии нет ничего сложного. Чтобы его использовать, по словам Александра Павловича, нужно:
1) правильно выбрать аналоги среди предложенных на рынке квартир;
2) выявить отличия в параметрах квартир – аналогов и выразить эти отличия в стоимости.

В качестве аналогов выбираем квартиры, по своим характеристикам максимально близкие к нашей. Аналогов, по совету специалиста, должно быть не меньше 10-15, но чем больше их и чем более похожи они на оцениваемую квартиру – тем лучше.

«Когда Вы выписали подходящие варианты из газеты или сайта агентства, - говорит Александр Гальченко, - надо понимать, что среди них могут быть и те квартиры, которые к этому времени уже проданы и те, что безуспешно предлагаются уже много месяцев. То есть – и с несколько заниженной и с завышенной ценой». Строго говоря, цена предложения сплошь и рядом отражает не столько рыночную стоимость квартиры, сколько мечты и желания ее владельца.

Цены аналогов, которые продаются слишком долго, или вообще не продаются, следует считать явно завышенными. Соответственно, те квартиры, которые продались слишком быстро (по сравнению с устраивающим нас сроком) по явно более низкой, чем у остальных, цене, считаем недооцененными. Отбросив те и другие, получаем базовую цену Вашей квартиры.

Можно пойти несколько более сложным путем, определив базовую стоимость квадратного метра квартир – аналогов (что, кстати, позволит привлечь в качестве аналогов больше вариантов предложений). И уже, исходя из базовой стоимости квадратного метра, получить базовую стоимость своей квартиры.

Понятно, что наличие, или отсутствие тех или иных характеристик квартиры может снижать, или увеличивать ее стоимость.

Среди таких факторов: наличие готовых документов на квартиру, ее месторасположение, транспортная доступность, экология, тип дома, этаж, состояние подъезда, вид из окон, ремонт, или потребность в нем, состояние сантехники и т.д. и т.п. Строго говоря, чем лучше Вы выбирали аналоги, тем меньше подобных факторов придется принимать во внимание.

Как правило, опытный риэлтор хорошо ориентируется в том, сколько стоит тот или иной фактор. Не считайте риэлтора дилетантом, если он не назовет цену Вашей квартиры моментально. Агент может сделать это с ходу, если только совсем недавно он занимался подобным вариантом в соседнем доме (это бывает крайне редко). Если у Вас просят время на размышления – радуйтесь этому. Вы работаете с профессионалом не любящим бросать слова на ветер и серьезно подходящим к любому своему шагу особенно сегодня, когда спрос очень невысок.

По мнению специалистов, если стоимость квартиры правильно определена, то покупатель на нее должен найтись, в среднем, за 3 недели – 1,5 месяца (не считая элитных квартир, или квартир с существенными недостатками).

Если Вы решили доверить оценку своей недвижимой собственности риэлтору, то при определении ее стоимости он будет интересоваться следующими параметрами:
- Местоположение района в городе. Хорошо известно, что в городе есть дорогие и дешевые районы, которые имеют свое разделение на более и менее престижные места. И разница-то между ними может быть невелика, однако она может быть выражена в цифрах. Играет роль удаленность от центра и транспортное обеспечение.
- Тип проекта дома, этажность, год постройки, материал перекрытий, стен, тип первого этажа, год капитального ремонта. И далее – состояние двора и подъезда, наличие в доме мусоропровода, лифта, места для парковки, социальная принадлежность соседей.
- Состояние квартиры по документам.
- Состояние самой квартиры. История квартиры (кому она принадлежит, освобождена ли она, или там кто-нибудь прописан) – самое главное. Также важны площадь квартиры, жилая и общая, количество и изолированность комнат, площадь кухни, вид из окон, санузел, телефон, балкон, уровень шума. Риэлтор будет тщательно взвешивать все это, так как при определении конечной стоимости «плюсы» и «минусы» превратятся в реальные деньги.
- Характеристика района. Какова его инфраструктура.

Однако не всегда покупатели и продавцы жилья доверяют оценке риэлтора.

Авторство: Риэлторская компания «Стимул» - г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Парижской комунны, 28, 2 этаж, офис 5, тел. 51-11-41, 51-13-36, 8-962-297-11-41, (код города – 4217)

При копировании ссылка на источник обязательна: